¿Cuánto cuesta construir una casa?

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Construir tu propia casa, como tú quieras, teniendo en cuenta tus necesidades y gustos y además a medida. Es un sueño para un montón de personas pero al alcance de pocos, aparentemente. Sin embargo, con esto de la crisis, el problema de la construcción y la quiebra de numerosas promotoras… cada vez más familias y particulares han elegido por construirse su propia vivienda y acceder de esta manera a una vivienda a precio de coste. Continúa leyendo si deseas saber cuanto cuesta construir una casa.

Las cifras lo dicen todo y hablan por sí mismas. En 2013 del total de las viviendas de obra nueva que se hicieron en España más de la mitad, el 60% para ser exactos se desarrollaron por particulares, cuando siete años atrás desde esa fecha, en 2006, era del 15%.

Al margen de las cooperativas, varios ciudadanos han elegido construir su propia vivienda una vez comprado el solar. De todas formas, muchos han comprado el terreno aprovechando la fuerte caída que ha tenido el precio del mismo en estos años de crisis, la cual ha sido aproximadamente del 50%.

En primer lugar, se debe saber de cuánto presupuesto se dispone, más o menos el 80% del mismo es destinado a la compra de la parcela y a las obras. Sin embargo, también hay muchos gastos adicionales a estos, que no se suelen tener en cuenta pero pueden suponer más de un disgusto. Estos gastos suelen ser los impuestos, tales como honorarios de los técnicos, gestiones tras la obra, financiación, licencias etc.

La compra del solar, el gasto más importante

Mirandolo por encima, la compra de la parcela puede suponer un gasto cercano al 50% del presupuesto total. Allá por los años 80 se hablaba de la ley del tercio, la cual decía que el tercio del presupuesto estaba destinado a comprar el solar, un tercio correspondía al coste de construcción y el resto, es decir, el tercio restante, era el margen de beneficio que tenía el constructor. En los años de picos más altos del precio del solar, este podía suponer un coste de entre el 60% y 80% del precio final de la vivienda. Explica a cuanto-vale.com la promotora MBQ Group, el cual es un grupo empresarial dedicado a la gestión inmobiliaria.cuanto cuesta construir una casa

Pero, hoy en día y gracias a la fuerte caída de los precios estos porcentajes han descendido de manera drástica aunque siga suponiendo un fuerte gasto del porcentaje total de presupuesto. Sin embargo, añaden desde MBQ Group que el suelo finalista que es apto de edificación, es bastante escaso y debido a esto su precio es alto. Es el principal gasto al que debe enfrentarse quien quiera construir su propia casa. También añaden que este gasto suele representar un 50% del gasto aproximadamente incluso en los casos en que se consigue un fuerte descuento. Este porcentaje es parecido al que nos ha dado la gestora de cooperativas Ibosa, que también pone esta cifra en un 45%.

Además de lo anterior, comprar un solar no es un tarea fácil ni sencilla. De la misma manera que cuando se busca una vivienda, es recomendable realizar un barrido del mercado para tener una idea de los precios que hay en una zona determinada. Una vez se decide cual es el solar deseado, es muy importante acudir al Ayuntamiento de la localidad correspondiente para verificar que en este solar es posible la construcción y en qué medida se puede construir(Superficie y altura).

Teniendo en cuenta la “Guía Básica para la autopromoción y construcción” de JBS Gestión, lo que debemos hacer primero antes de gastar un solo euro es comprobar si existen cargas sobre las escrituras de la parcela. Esto se hace solicitando una nota en el Registro de la Propiedad correspondiente. También es muy importante comprobar la titularidad del terreno, pues podremos caer en una estafa y también debemos comprobar si la superficie reflejada en las escrituras o papeles es la misma que indica el Catastro.

De la misma forma, es importante que el solar sea accesible desde la vía pública pavimentada y que tenga servicios urbanos como agua potable, evacuación de aguas residuales, suministro eléctrico,…

Impuestos

Al precio del solar deberemos sumar, al igual que cuando compramos una vivienda de segunda mano, los gastos que se derivan de la escritura de compraventa de la parcela: Honorarios del notario y del registrador que suelen por alrededor del 0,5% del precio de la compra. También deberemos pagar Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 7 y 9% dependiendo de la Comunidad Autónoma y siempre y cuando el vendedor sea una persona o particular. Si el vendedor es una sociedad, tendríamos que pagar un impuesto del 21% de IVA. Tampoco hay que olvidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El régimen del fisco no es muy favorable para los particulares, si compra a otro particular se paga menos del 10% en impuestos, sin embargo, si la compra se realiza a una empresa se debe pagar el 21% de IVA, sin posibilidad de reducción. Esta reducción sí que pueden hacerla los promotores o empresas del sector. Nos explican una vez más desde MBQ Group.

Además de los anteriores impuestos, habría que añadirles el IVA que es de aplicación en las obras de autopromoción y que es más o menos del 10% del presupuesto de la constructora. Por otro lado, el IVA que es de aplicación a los honorarios de los técnicos, arquitectos etc.. asciende al 21%.

“Si se quiere favorecer el acceso a la vivienda la mejor manera es la autopromoción porque la gente puede acceder a ella a precios de coste. Sin embargo, fiscalmente está muy penalizada. Los impuestos de la construcción han subido en estos años de crisis, anulando la caída de precios”, apuntan en MBQ Group

Construcción de la vivienda

Lo segundo más importante que tenemos que tener en cuenta a la hora de crearnos nuestra propia vivienda es la ejecución material de las obras que asciende aproximadamente al 40% del gasto. Aquí también habría que considerar cuales son los honorarios y los beneficios del constructor y algunos impuestos.

Un valor que nos puede servir de orientación es que el metro cuadrado de vivienda cuesta alrededor de 750 y 900€. Un valor que corresponde con el coste de edificar una vivienda unifamiliar de unos 200-250 metros cuadrados con calidades y acabados medios. Al tiempo es muy común que este precio se vea sobrepasado cuando una vivienda se construye de manera particular dado para este tipo de viviendas las calidades que se suelen elegir son de más alta calidad.

Previamente de comenzar a construir nuestra vivienda, es necesaria la realización de un estudio topográfico (250-400 euros) y un estudio geotécnico (650-800€) para tener una buena cimentación, esto es necesario para elaborar el proyecto de edificación. En este mismo punto, deberemos encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto titulado, obviamente este nos cobrará unos honorarios por sus servicios. Este honorario anda entre el 4 y el 6% del presupuesto de ejecución material.

Una vez tengamos el proyecto, y siempre antes de empezar con la construcción, deberemos solicitar las licencias de obras en el Ayuntamiento pertinente, con el gasto que estos trámites puedan conllevar. Debemos solicitar la comedida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra, al tiempo que encargamos el proyecto de ejecución de obra, normalmente al mismo arquitecto que ha redactado el proyecto.
cuanto cuesta construir una casa
Los honorarios de estos profesionales tales como los arquitectos o los técnicos de obra, dependen de la complejidad y la superficie de la vivienda, cada uno de ellos normalmente suele rondar el 2 o 3% del presupuesto de ejecución material. Nos indican desde el estudio de arquitectura. Sin olvidar que el IVA aplicable de todo esto es del 21%.

De esta manera, necesitaremos una empresa constructora que se encargue de la ejecución de las obras. Los expertos dicen y aconsejan pedir deferentes presupuestos y firmar un contrato una vez el precio esté cerrado. El presupuesto de contratación suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material de las obras ya que debemos incluir gastos generales que rondan el 13% y el beneficio de constructor que ronda el 6% normalmente. Es muy recomendable visitar varias empresas construtoras, ya que las diferencias de precios oscilan muchísimo para un mismo proyecto.

La hipoteca, otro gasto adicional

Hay que continuar sumando, y en esta ocasión le toca a la financiación. La oferta hipotecaria no es abundante, y muy cara para comprar una vivienda tradicional. Los gastos que se derivan de la hipoteca son los siguientes: tasación, notaría, registro, AJD, comisión de apertura e intereses bancarios.

Además de todo esto, el particular no obtiene todo el dinero del préstamo de manera inmediata, sino que el banco le facilita determinadas cantidades conforme avanza el proyecto y la construcción de la vivienda y se presentan las certificaciones de obra. Además, ahora es más difícil conseguir financiación bancaria y han cerrado el grifo para este tipo de productos, ahora la banca realiza un exhaustivo estudio del cliente. Actualmente, nada más que tres de diez bancos o entidades financieras ofrecen este tipo de hipotecas.

Otro añadido para el coste de construir una casa, licencias municipales

Antes de empezar con las obras y la construcción, es necesaria la licencia de obras del ayuntamiento. Al mismo tiempo que un plan de seguridad y de salud. Al mismo tiempo, debe comunicarse el inicio de las obras a la autoridad competente. Es de obligatorio cumplimiento la contratación de un seguro de responsabilidad civil, de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales. No hay que olvidar los contratos con un organismo técnico de control al mismo tiempo que una entidad que se encargue de controlar la calidad.

Una vez finalizadas las obras, tanto los técnicos y el arquitecto deberán firmar un certificado de finalización de obra. Una vez se tenga este visado, se solicitará la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento, para este fin, también es necesario pagar. Sin esta licencia, no es posible entrar a vivir en el edificio, también habrá que pagar la expedición de la cédula de habitabilidad, pero esto suele costar más bien poco. También podemos crearnos nuestra sala de depilación laser si lo deseamos.

Del mismo modo, debemos pagar un impuesto sobre construcciones, instalaciones, obras. Estos porcentajes variarán dependiendo del Ayuntamiento pertinente. También deberemos depositar una fianza de gestión de residuos de construcción, aunque esta fianza se devuelve al finalizar las obras si todo ha sido correcto.

Más gastos una vez finalizadas las obras ¿Cuanto cuesta contruir una casa?

Una vez finalizadas las obras, aunque estas hayan terminado, el autopromotor todavía debe hacer frente a algunos gastos más. Estos gastos, pueden ser por ejemplo, la escritura pública de obra nueva ante notario, y el registro en la propiedad. Tal y como ocurría antes, en esta ocasión también habrá que pagar al notario y al registrador sus honorarios, que rondan el 0,5% del valor de la vivienda. Para finalizar, habrá que dar de alta diferentes suministros tales como agua, gas, electricidad, telecomunicaciones. Los precios de todo esto varían dependiendo la compañía pero pueda andar el precio alrededor de 200€ por cada suministro. Para más información, visite nuetro post sobre cuanto cuesta reformar una cocina

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Cuanto cuesta construir una vivienda
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